전입신고·확정일자 하는 이유 (대항력, 우선변제권, 최우선변제권)

 

 

전입신고·확정일자 하는 이유

계약한 방에 대한 권리를 갖기 위함입니다. 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 갖춰야 임차보증금을 지킬 수 있습니다.

 

대항력

주택임대차보호법상, 임차인이 *제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리입니다. 계약기간 동안 거주할 수 있고 계약종료 후 임대차보증금을 전액 돌려받을 수 있는 권리입니다.

대항력 성립요건

1) 주택의 인도 (실제거주)

2) 전입신고 (주민등록)

효력발생 시기

다음날 0시, 12일에 대항력 성립조건을 충족했다면 13일 0시부터 대항력이 발생함.

 

*제3자: 해당 건물의 새로운 주인이나 기타 이해관계를 가진 사람

 

우선변제권

주택임대차보호법상, 임차주택이 경매나 공매로 넘어가는 경우에 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있는 권리입니다.

우선변제권 성립요건

1) 대항력(실제거주+전입신고)

2) 확정일자

효력박생 시기

다음날 0시 (대항력과 동일)

 

최우선변제권

주택임대차보호법상, 임차주택이 경매나 공매로 넘어가는 경우 소액임차인은 보증금을 일정 금액 우선으로 변제받을 수 있는 권리입니다. 낙찰가의 1/2 범위 내에서 받을 수 있습니다.

최우선변제권 성립요건

1) 보증금이 소액일 것 (지역별 임차보증금 범위가 있음)

2) 경매전까지 대항력 갖추기 (실제거주+대항력)

3) 배당요구 하기 (배당 요구 종기일 전까지)

 

▼ 최우선변제권 금액 (2021. 5. 11. 부터 시행)

"본 저작물은 '법무부'에서 '21년'작성하여 공공누리 제2유형으로 개방한 '주택임차인 보증금 보호를 강화하겠습니다!(작성자:법무심의관실)'을 이용하였으며, 해당 저작물은 법무부,https://www.moj.go.kr/'에서 무료로 다운받으실 수 있습니다." (https://www.moj.go.kr/bbs/moj/182/547465/artclView.do)

 

결론

이사를 하자마자 바로 동사무소에 가서 전입신고와 확정일자를 받으세요. 아무리 서둘러도 다음날 0시부터 대항력과 우선변제권의 효력이 발생하기 때문에 그 사이 시간에 근저당이 잡히면 임차보증금을 지킬 수 없습니다. 이런 일을 방지하기 위해서는 이사 당일에 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 확인하는 작업이 필요합니다.

 

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